快到年底樓市傳統淡季之際，發展商相繼發力推盤，一手市場重現久違的熱鬧。惟美國將重現加息周期、投資市場後市未明朗，發展商這波谷盤，是否有睇淡今後樓市之嫌？

很久沒寫地產題材文章。上周日下午，被家人拉去看某熱銷樓盤示範單位，研究是否值得投資，該盤示範單位位於旺角某商場樓上。衝過層層地產代理節的包圍，到達電梯大堂，然後商場職員說：請排隊。方才驚覺，這條隊，200多人一直由地面電梯大堂，打蛇餅排到地下層！花了半小時，終於上到示範單位，人多得只有「水洩不通」四字。這般光景，令筆者憶起，還當記者時，樓價還未如火箭颷升、發展商但求開盤即售馨的光景。

《MenClub》讀者大多是年輕人，對於樓市的印象，相信是這幾年樓價高攀，發展商把項目吊高來買，「唧牙膏」式推盤，只有內地豪客才負擔得起。十多年前，當樓市被董建華「八萬五」推倒那幾年，樓價是一天比一天低，發展商地巳投、樓在建，面對樓價下跌，唯有採取「貨如輪轉」策略，無所不用其極地，一開盤便清貨——寧願今天賣得便宜點，否則明天可以被逼賣得更平。昔日，一手盤的銷售工作，由發展商銷售人員負責，後來發現，交由競爭力更強的地產代理包辦，賣盤效率更順暢，便全部交予地產代理，由此衍生的「街霸組」、「代理打架事件」乃後話。

圖片:蘋果圖片

筆者還是記者時，採訪無數示範單位開放、銷售記者會等，送傢俱、送裝修、送厘印、送律師費、免息免供、即供優惠等促銷手法層出不窮，相比之下，今天某熱銷新盤標榜的「九成五按揭」，實在相形見拙。

股市下瀉、人民幣首現貶值，發展商紛紛拋售促銷。一梯36伙、被戲謔「劏房之城」的紅磡環海．東岸，售價低至300萬，成為今年入場金額最低之新盤。在九成五按揭安排下，十幾萬首期即可上車，成功吸引大批上車客及投資客入票，截筆之日(9月2日)累收逾1,300登記，發展商九建見有反應，一再加推，六日內推出422戶，散貨意味濃厚；另一同樣主打細戶的新地東涌東環II，累收逾6,000登記，以開售328伙計，超額認購17倍。遠展黃大仙鑽嶺發售全盤234伙，累收逾1,200登記，超額認購逾4倍。

發展商態度由惜售變成促銷，相信是見到市場購買力變得疲弱，在經濟不明朗及加息周期重現等負面因素浮現前，盡早脫手為上。以下事件可見端倪——環海．東岸、東環II儘管大賣，但事實上撬走市場數量有限的一手準買家，影響了其他新盤銷情，例如宏基資本尖沙咀單幢盤匯萃，上周五及日，兩輪推出65伙，卻只沽出27伙，成交率僅42%。黃大仙鑽嶺開售前雖然大收逾1,200票，但最後竟然有近兩成準買家縮沙，上周六開售只沽出130伙，幾日下來的累售數字，佔首推234伙不足六成。甚至連中1號及3號籌的「幸運買家」也棄購。事後市場代理指，該「幸運買家」家人不肯付首期，導致棄購，但筆者印象中，這類高超額認購水平的新盤，出現如此高比例棄購，幾乎是首次。數據顯示，上個周末兩天，一手住宅成交宗數只有逾180宗，雖然比前周為佳，但180宗這數字，和多個新盤累收的近萬票比較，不成比例，反而顯出實際購買力不足。

一手市場外強中乾，市場購買力等待真正的釋放。也許不少買家和筆者一樣，正等待「終極一跌」！

作者簡介

楊浩然

曾在傳媒廣告行業打滾十數載，經歷高低起伏，現自立門戶Stonesoup Communication，轉戰新媒體市場公關推廣製作，時亦撰稿月旦點評政經。

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